Previziuni sumbre pentru 2012: Piata imobiliara bacauana este in deriva

Am intrat deja in al treilea an in care piata imobiliara stagneaza. O spun cu precadere cei care lucreaza in domeniu si care nu se arata deloc incântati de ceea ce va aduce acest an. Pe scurt, nu se asteapta la cresteri spectaculoase, desi in aceste momente, cei care au bani la ciorap ar fi bine sa cumpere, pentru ca preturile sunt mici.

Putinele tranzactii efectuate de la inceputul anului ii fac pe cei care lucreaza in agentiile imobiliare sa fie sceptici cu privire la modul cum va evolua piata. "In medie, pe luna, se tranzactioneaza 3-5 apartamente, cu un pret mediu", spune brokerul Marian Duta, de la una din agentiile imobiliare care opereaza pe piata bacauana. Daca altadata mai erau vârfuri de vânzare, precum luna august, când cei care lucreaza in strainatate aleg sa isi dea economiile pe un apartament, acum nici despre asta nu mai poate vorbi. "Cei care vin cu bani cash nu dispun de mai mult de 30.000 de euro", mai spune Duta. Or, la cum au scazut preturile, acum "pot cumpara chiar si un apartament decomandat cu doua camere. Nu in zona centrala, asta e clar", completeaza brokerul. Acum, un apartament in zona centrala porneste de la 45.000 de euro, in zona de nord costa intre 35 si 40.000 de euro, in timp ce in sudul orasului o locuinta se cumpara cu mai putin, in jur de 30.000 de euro.

Valorile vor ramâne constante



Cum puterea de cumparare este inca mica, cei care lucreaza in domeniu spun ca nu vad cum vânzarile ar putea creste. Dar, dupa trecerea iernii, am putea asista totusi la o schimbare. "Cei care locuiesc in apartamente mari, pe care le intretin greu sau la care achita facturi la utilitati mari se vor reorienta spre locuinte mai mici. Adica vor trece de la 3-4 camere la 2 sau chiar garsoniere. Sau, poate vor alege sa se mute intr-o casuta de pâna la 70.000 de euro", este de parere Florin Popovici, presedintele Uniunii Nationale a Agentiilor Imobiliare Bacau si proprietar de agentie. In prima luna din acest an, la nivelul agentiei sale s-au tranzactionat trei apartamente. In aceste conditii, este de parere ca viitorul apropiat nu va aduce schimbari majore. "Cei care inca mai spera ca vor obtine preturile pe care le-au estimat in 2008 se inseala. In acest moment, preturile sunt undeva la nivelul din 2005 si asa vor ramâne", a conchis Popovici.



Prima Casa, o punte de salvare



Singurul program in care agentiile imobiliare isi mai punc increderea ca va mai salva piata sau o ajuta sa stagneze este Prima Casa. Si in acest caz, insa, guvernanti ar dori sa faca mai multe modificari. Unul dintre proiecte, de exemplu, aflat in dezbatere publica de pe 1 februarie ar ridica interdictia ca imobilul achizitionat prin acest program sa nu fie instrainat timp de cinci ani de proprietar. "Majoritatea modificarilor care s-au adus pâna acum au fost de ordin administrativ. Asa este si aceasta propunere. Sa spunem ca un client poate achita mai repede creditul pe care l-a luat. Poate câstiga la loto, poate are un alt venit. In acest caz, poate vinde imobilul imediat dupa ce a achitat creditul si nu trebuie sa astepte cinci ani", a explicat Ionut Stanimir, expert financiar la o banca din Bacau. Printre alte interdictii ridicate de Guvern sunt si cele referitoare la cei care detin deja un imobil si pot totusi sa acceseze programul. Iar daca pâna acum, puteau accede si cei care aveau o locuinta mica sau improprie, dupa noul act normativ, un client poate apela la Prima Casa si in cazul in care "locuinta achizitionata initial in cadrul programului este improprie cerintelor de locuit ale unei persoane sau familii datorita unor vicii ascunse". In acest conditii, pe masura ce criteriile de selectie devin mai flexibile, reprezentantii bancilor se intreaba daca nu cumva Guvernul transforma treptat acest program intr-unul de ajutorare a pietei imobiliare. Iar cei care lucreaza in domeniul imobiliarelor par sa nu ii contrazica. "Singurul lucru care mai face ca piata sa functioneze este acest program. Daca se renunta la el, pierdem tot", spune brokerul Marian Duta.

O alta modificare care s-ar putea aduce programului este obligarea proprietarilor de a efectua orice lucrari de interventie asupra imobilului sub conditia extinderii ipotecii asupra investitiilor efectuate.



Conditii mai aspre, credite imobiliare mai putine



Noile conditii la accesarea de credite imobiliare sau ipotecare, care au intrat in vigoare de la 31 ianuarie 2012, descurajeaza si mai mult revenirea pietei. Banca Nationala impune acum un avans minim obligatoriu de 15 la suta din valoarea locuintei cumparate in euro si de cel putin 40 la suta in cazul creditelor in dolari, franci elvetieni sau yeni. In plus, clientii bancilor care au venituri in valuta si vor sa contracteze un imprumut imobiliar sau ipotecar vor achita un avans de 20 la suta din valoarea locuintei. Totodata, perioada maxima la creditele de consum scade de la 15 sau 10 ani la doar 5. Programul Prima Casa face exceptie in ceea ce priveste avansul la contractarea unui credit. Aici, avansul este in continuare de maximum 5 la suta din valoarea locuintei, fara ca valoarea acesteia sa depaseasca 57.000 de euro. "Toate aceste masuri au drept scop protejarea clientilor si a bancilor. Principiile care se aplica sunt pentru reducerea riscurilor. Se incurajeaza astfel creditarea in moneda nationala, care fereste clientul de fluctuatiile cursului", mai spune analistul Ionut Stanimir.



Camera Notarilor Publici Bacau va publica in doua saptamâni noile grile de evaluare a apartamentelor si terenurilor din Bacau. Potrivit expertilor care le-au realizat, preturile sunt in scadere cu 30 la suta fata de 2011.



Analistii pietei sunt de parere ca anul trecut, preturile in domeniu au ajuns la un mimim al ultimilor ani si abia in partea a doua a anului 2012 am putea asista la un inceput de crestere. Tot ei spun ca pentru iesirea din criza trebuie adoptata o noua strategie: apartamente mici pentru orice buzunar.



Potrivit datelor Fondului National de Garantare a Creditelor pentru Întreprinderi Mici si Mijlocii (FNGCIMM), de la începutul programului „Prima Casa” pâna la sfârsitul anului 2011 au fost aprobate, la nivel national, peste 55.000 de dosare, valoarea finantarilor sustinute fiind de circa 2,2 miliarde euro.



Mai este loc de scaderi la valoarea imobiliarelor



Potrivit grilelor notariale oficiale valabile in 2011 si in baza carora s-au facut tranzactiile inclusiv in luna ianuarie 2012 si inceputul lui februarie, un apartament cu doua camere situat in centrul Bacaului, adica pe strazile 9 Mai, Mihai Viteazul sau Nicolae Titulescu, valoreaza in realitate intre 25 si 40 de mii de euro, in functie de gradul de confort, in timp ce un apartament cu patru camere poate ajunge si la 70 de mii de euro. La polul opus se situeaza apartamentele situate in zona Cornisa sau Letea, unde preturile la apartamente cu doua camere pornesc de 20 de mii de euro si pot ajunge la putin peste 40 de mii de euro, in cazul apartamentelor cu patru camere.



Picaj de pâna la 80% la pretul terenurilor



In zona ultracentrala, metrul patrat de teren a ajuns la 300-400 de euro (pentru terenuri cuprinse intre 300 si 1000 de metri patrati), in timp ce in zona strazilor Energiei, Mioritei, Bucium pretul este de 50 de euro pe metru patrat, iar la polul opus, in sudul orasului, in zona URA sau in cartierul CFR preturile pornesc de la 30 euro/mp. Scaderile sunt si de 80 la suta fata de anul 2008.



In 2011, la nivelul intregii tari s-a atins un maxim istoric de intabulari de noi proprietati, circa 4 milioane, aproape de valorile inregistrate in 2008, exact inainte de criza, când piata imobiliarelor mergea foarte bine. In judetul Bacau, au fost peste 8000 de cereri vizând activitatea de cadastru si publicitate imobiliara.



Pasii pentru obtinerea unui credit prin programul Prima Casa

1. analiza dosarului de credit in banca (trebuie sa contina declaratia autentica a clientului ca indeplineste conditiile de eligibilitate si un extras de carte funciara pentru imobilul ce urmeaza sa fie cumparat)

2. evaluarea imobilului de catre evaluatori agreati de banca, gratuit sau contracost

3. aprobarea finala in banca si transmiterea dosarului catre fondul de garantare

4. Fondul de garantare emite in 5 zile lucratoare o decizie ce o transmite bancii. Daca aceasta este favorabila atunci transmite si factura aferenta comisionului de garantare

5. Banca achita comisionul de garantare, transmite dovada catre fond si incheie contractul de credit cu clientul

6. Fondul redacteaza contractul de garantare si il transmite bancii

7. Dupa primirea acestui contract, banca si clientul au la dispozitie 5 zile lucratoare pentru a-l semna si a-l remite fondului de garantare

8. In maximum 3 zile lucratoare fondul semneaza contractul de garantare si il transmite inapoi bancii

9. In final, banca pune la dispozitie creditul, iar clientul poate semna contractul de vânzare-cumparare a locuintei.

In teorie, procedura dureaza o luna de zile.

Andreea Gavrila
http://www.desteptarea.ro/previziuni-sumbre-pentru-2012-piata-imobiliara-bacauana-este-in-deriva.html